商业地产市场供需两端均走弱 更新改造空间巨大

　　2022年7月7日，由北京中指信息技术研究院（以下简称“中指院”）主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2022房地产市场趋势报告会”在北京召开，研究主持单位发布了《2022中国商业地产发展白皮书》（以下简称《白皮书》）。

　　《白皮书》指出，2022年上半年，受多地疫情反复影响，实体商业受到明显冲击，同时，多重因素导致国内经济下行压力加大，短期居民消费意愿及写字楼租赁需求也受到影响，叠加房地产行业进入深度调整期，行业探索“新模式”更加紧迫。但长期来看，我国经济长期向好及居民消费升级的趋势没有改变，国内消费市场空间巨大。存量时代，以运营为核心，能够提供持续现金流的商业地产业务重要性提升。5月以来，国内疫情已得到有效控制，消费市场逐步复苏，企业应积极把握消费需求变化趋势，不断提高运营管理能力，主动求变，挖掘新增长点，实现稳健增长。

　　《白皮书》具体分析：

　　——市场表现。

　　经济下行叠加疫情影响，商业地产市场供需两端均走弱。

　　商业地产新房市场。2022年1~5月份，全国商办物业开发投资额为6270亿元，同比降幅扩大至7.8%，新开工面积为4878万平方米，同比降幅扩大至29.2%，企业开工投资意愿较弱。商办物业销售面积为4239万平方米，同比增长11.5%，但增幅连续2个月收窄。

　　商业地产租赁市场。商铺租金运行整体承压，2022年上半年，百街商铺平均租金为24.70元/平方米/天，环比跌幅扩大至0.46%，百MALL商铺平均租金为26.96元/平方米/天，环比涨幅收窄至0.14%。重点城市写字楼市场活跃度降低，2022年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比下跌0.08%，部分城市空置压力较大。

　　商业地产大宗交易市场。2022年上半年投资者投资行为相对谨慎，国内大宗交易市场活跃度整体有所降低。2022年1~5月份，中指数据共监测到大宗交易91宗，较上年同期减少41宗；以披露金额的交易计算，交易金额为635亿元，同比下降42.9%。上海大宗交易市场热度不减，写字楼依旧是最受投资者青睐的物业类型。

　　商办用地市场。2022年上半年，全国300城商办用地推出面积为6520万平方米，同比下降33.1%，成交面积为5177万平方米，同比下降41.1%，供需规模均降至近十年同期最低点。成交楼面均价为2567元/平方米，同比上涨5.1%，平均溢价率为4.9%，随着商业地产市场逐渐进入存量时代，企业拿地更趋理性。分城市等级来看，各线城市商办用地供需规模均缩量，二线城市降幅最大，推出及成交面积同比降幅均在五成左右。

　　——企业表现。

　　聚焦核心城市，谨慎外拓，加速运营变革，资产证券化拓宽融资渠道。

　　投资布局。头部商业地产企业多采取区域深耕策略，重点布局经济基础好、消费市场活跃的中西部核心城市及东部发达城市群，并在巩固优势区域领先地位的同时，适度向外拓展。

　　经营策略。“互联网+”时代，数字技术在构建“人货场”运营闭环等方面发挥重要作用，科技赋能智慧运营成为行业共识。行业进入调整期，轻资产运营模式在降低资本开支、优化资源配置方面具备优势，成为商业地产企业拓展业务规模的有效方式。

　　资产证券化。2021年以来，以零售及办公物业为底层资产的CMBS/CMBN产品发行规模为1371.4亿元，占CMBS/CMBN产品总发行规模的75%，一二线城市资产仍为首选。

　　——趋势展望。

　　存量时代，商业地产更新改造空间巨大；多业态、体验式成为商业升级趋势。

　　商业地产存量竞争激烈，盘活空间较大。从商业存量改造方式来看，“业态/品牌升级+优质内容”是商业发展的核心要素，也是存量盘活的重要途径。与此同时，近两年多地发布相关政策，推动以盘活存量房屋的方式筹集保租房，为商业存量盘活提供了新的可行路径。

　　此外，“Z世代”成为消费主力群体，购物中心业态升级已成为趋势。商业空间除了消费载体之外，未来或许将更多承载健康、休闲娱乐、多维社交等功能。同时，近年来，随着消费者对于本土文化认同感以及对国货品牌认可度显着提升，国潮复兴趋势明显，而将本地文化特色与商业消费结合，也为实体商业经营带来新的思路。